Örnek hesap
412 m² arsa üzerindeki beş bağımsız bölümlü bir binada, zemin kattaki dükkâna 1,5 değer katsayısı verilerek 1.000 paydalı dağılım:
| Bölüm | Brüt alan | Katsayı | Arsa payı | Arsa m² |
|---|---|---|---|---|
| Dükkân (zemin) | 85 m² | 1,5 | 193/1000 | 79,52 m² |
| Daire 1 | 118,5 m² | 1 | 180/1000 | 74,16 m² |
| Daire 2 | 118,5 m² | 1 | 180/1000 | 74,16 m² |
| Daire 3 | 118,5 m² | 1 | 180/1000 | 74,16 m² |
| Daire 4 (dubleks) | 176 m² | 1 | 267/1000 | 110 m² |
| Toplam | 616,5 m² | 1000/1000 | 412 m² |
Dükkânın payı 193/1000 (%19,35); katsayı verilmeseydi 138/1000 olurdu. İmar durumuna göre yapılabilecek toplam inşaat alanını emsal hesaplama, satışta ödenecek harcı tapu harcı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
İlgili inşaat ve emlak hesaplamaları
- Emsal Hesaplama: İnşaat Alanı, KAKS ve TAKS — Parsel alanı ve emsalden toplam inşaat alanı, taban alanı, kat adedi
- Metrekare Hesaplama (Oda, Arsa, m² ↔ Dönüm) — Oda ve arsa metrekaresi, m² ↔ dönüm, dekar, hektar dönüşümü
- Alan ve Çevre Hesaplama — Kare, dikdörtgen, üçgen, daire ve yamuğun alanı ve çevresi
- Tapu Harcı Hesaplama — Alıcı ve satıcı tapu harcı, döner sermaye ücreti
- Kira Geliri Vergisi Hesaplama — Konut kira istisnası, götürü veya gerçek gider, beyan edilecek vergi
- Kredi Hesaplama: Taksit ve Ödeme Planı — Aylık taksit ve ödeme planı, BSMV ve KKDF dahil
Sık sorulan sorular
Arsa payı nasıl hesaplanır?
Her bağımsız bölümün brüt alanı, binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam brüt alanına bölünür ve seçilen paydayla çarpılır: pay = payda × bölüm alanı ÷ toplam alan. Örnekte Daire 1’in alanı 118,5 m²; katsayılarla ağırlıklı toplam 659 olduğundan arsa payı 180/1000 çıkar. Paylar tam sayıya yuvarlanır ve toplamları her zaman paydaya eşittir.
Arsa payı yalnızca metrekareye göre mi belirlenir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa payı bağımsız bölümün değeriyle orantılı belirlenir. Değeri etkileyen kat, cephe, manzara ve kullanım (dükkân, konut) farkları için “Değer katsayısı” sütunu kullanılır. Örnekte dükkâna 1,5 katsayı verildiğinde payı 193/1000 olur; katsayısız hesapta 138/1000 olurdu.
Payda 1.000 mi 10.000 mi olmalı?
Payda, tapuda arsa paylarının toplamıdır ve yasal bir zorunluluk yoktur; yaygın olanlar 1.000, 10.000 veya arsa alanıdır. Büyük payda, bölümler arasındaki küçük farkları daha hassas gösterir. Kat irtifakı kurulurken seçilen payda yönetim planında ve tapu kayıtlarında aynı kullanılmalıdır.
Arsa payının metrekare karşılığı nedir?
Arsa alanını girerseniz her bölümün payına düşen arsa metrekaresi de hesaplanır: arsa alanı × pay ÷ payda. 412 m² arsada 180/1000 pay 74,16 m² arsaya karşılık gelir. Kentsel dönüşümde hak sahipliği ve emlak vergisinde arsa payı bu oranla dikkate alınır.
Arsa payları sonradan değiştirilebilir mi?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken belirlenen arsa payları, kuruluşta değere göre orantılı belirlenmemişse her kat maliki tarafından düzeltilmesi istenebilir (634 s. KMK m.3). Düzeltme, bütün kat maliklerinin anlaşmasıyla veya sulh hukuk mahkemesi kararıyla yapılır. Bu hesaplayıcının sonucu bilgi amaçlıdır; resmî paylandırma için harita mühendisi veya bilirkişi raporu gerekir.
Bilgi amaçlıdır. Sonuçlar girdiğiniz değerlerle hesaplanır; önemli kararlarda sonucu ayrıca kontrol edin.